PILLAR ARTICLE · GwG-GRUNDLAGEN
Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler
Wann beginnt sie, wann endet sie, und was passiert dazwischen?
📑 Inhaltsverzeichnis
Praxissituation
Ein Freitagmorgen in Ihrem Maklerbüro
Sie haben gerade den Maklervertrag für eine Doppelhaushälfte in Ihrer Schublade – unterschrieben, eingescannt, abgeheftet. Am Nachmittag kommen die ersten Interessenten zur Besichtigung. Am Abend schreibt Ihnen ein potenzieller Käufer: „Können Sie mir die Teilungserklärung schicken? Ich möchte das Objekt meiner Bank vorlegen.“
Drei Situationen, drei verschiedene Menschen, ein Gedanke: Wann genau muss ich hier eigentlich wen identifizieren?
Wenn Sie sich diese Frage schon einmal gestellt haben, sind Sie nicht allein. Die Antwort ist weniger kompliziert, als sie auf den ersten Blick erscheint – vorausgesetzt, Sie verstehen ein zentrales Konzept: die Geschäftsbeziehung im Sinne des Geldwäschegesetzes.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Warum Ihre GwG-Pflichten fundamental anders funktionieren als die einer Bank
- Wann beim Verkäufer und wann beim Käufer die Identifizierungspflicht beginnt
- Wie Sie den Graubereich zwischen „nur Interesse“ und „echtem Kaufinteresse“ navigieren
- Warum ein einziger Check am Anfang oft nicht reicht
Warum Sie kein Bankkonto sind
Das Geldwäschegesetz wurde ursprünglich für Banken geschrieben. Dort ist die Welt übersichtlich: Ein Kunde eröffnet ein Konto, die Bank identifiziert ihn, und ab dann läuft die Beziehung – oft jahrzehntelang. Die Bank überwacht Transaktionen, schaut auf ungewöhnliche Muster, aktualisiert regelmäßig die Kundendaten.
Als Immobilienmakler leben Sie in einer anderen Welt. Die meisten Ihrer Kundenbeziehungen sind zeitlich begrenzte Projekte: Sie bekommen einen Auftrag, vermarkten ein Objekt, finden einen Käufer, der Notar beurkundet, Sie erhalten Ihre Provision – fertig.
Das GwG nennt das eine Transaktion außerhalb einer Geschäftsbeziehung – und genau hier liegt die Krux: Die Regeln für Banken passen nicht eins zu eins auf Ihre Arbeit. Sie brauchen einen eigenen Blick auf die Frage, wann Ihre Pflichten beginnen und enden.
Der Verkäufer: Sofort identifizieren
Beginnen wir mit dem einfacheren Fall. Ein Eigentümer beauftragt Sie, seine Immobilie zu verkaufen. Sie schließen einen Maklervertrag ab.
In diesem Moment entsteht Ihre Identifizierungspflicht.
Der Grund ist einleuchtend: Mit der Vertragsunterschrift beginnt eine echte Geschäftsbeziehung. Das GwG verlangt, dass Sie wissen, mit wem Sie es zu tun haben, bevor Sie richtig loslegen.
Was bedeutet das konkret? Innerhalb der ersten Tage nach Vertragsschluss sollten Sie:
| 1. | Die Identität feststellen: Personalausweis oder Reisepass kopieren und Daten aufnehmen (Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Anschrift, Ausweisnummer, Behörde, Gültigkeit) |
| 2. | Wirtschaftlich Berechtigten prüfen: Bei Privatpersonen in der Regel der Eigentümer selbst. Bei juristischen Personen wird es spannender. |
| 3. | PEP- und Sanktionslistencheck durchführen: Ist die Person politisch exponiert? Steht der Name auf einer Sanktionsliste? |
| 4. | Alles dokumentieren: Das GwG verlangt Nachweisbarkeit – fünf Jahre lang. |
Sonderfall: Der Eigentümer ist eine Gesellschaft
Gehört die Immobilie einer GmbH, einer GbR oder einer ausländischen Gesellschaft, wird es aufwändiger. Sie müssen nicht nur die Gesellschaft identifizieren (Handelsregisterauszug, Gesellschaftsvertrag), sondern auch die wirtschaftlich Berechtigten dahinter ermitteln – also die natürlichen Personen, die letztlich mehr als 25 Prozent der Anteile halten.
Bei verschachtelten Strukturen kann das bedeuten, dass Sie mehrere Ebenen von Gesellschaften durchleuchten müssen, bis Sie bei echten Menschen ankommen.
Der Käufer: Wann kippt „Interesse“ in „Pflicht“?
Beim Käufer ist die Lage weniger eindeutig. Nicht jeder, der durch Ihre Musterwohnung schlendert, ist ein GwG-Fall.
Die Faustregel: Bloße Besichtigungen lösen keine Identifizierungspflicht aus.
Aber wann kippt es? Die Aufsichtsbehörden sprechen von „ernsthaftem Kaufinteresse“. Das klingt vage, lässt sich aber an konkreten Handlungen festmachen:
Das Ampel-System für die Praxis
|
🟢 Grün — Keine Identifizierung nötig Besichtigungen, allgemeine Anfragen, Exposé-Versand |
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🟡 Gelb — Aufmerksamkeit erhöhen Detaillierte Rückfragen, Finanzierungsanfragen, wiederholtes Interesse am selben Objekt |
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🔴 Rot — Identifizierung SOFORT durchführen Preisverhandlung, Dokumentenanforderung zur Kaufvorbereitung, Reservierung |
💡 Praxis-Tipp: Nutzen Sie den Reservierungsvertrag als natürlichen Identifizierungszeitpunkt. Die meisten Käufer verstehen, dass Sie vor einer verbindlichen Reservierung wissen möchten, mit wem Sie es zu tun haben.
📖 Vertiefung: Wann wird aus einem Interessenten ein GwG-Fall? · Der Reservierungsvertrag als GwG-Trigger
Die Zeit dazwischen: Reicht ein einziger Check?
Nehmen wir an, Sie haben im Januar sowohl den Verkäufer als auch einen ernsthaften Kaufinteressenten identifiziert. Der Notartermin ist für Mai geplant. Können Sie sich auf den Januar-Check verlassen?
Fachlich empfohlen: Das „Sandwich-Verfahren“ – ein Check am Anfang, ein zweiter kurz vor dem Notartermin.
Vier bis sechs Monate sind in der heutigen geopolitischen Lage eine Ewigkeit. Sanktionslisten sind dynamisch. Eine Person, die im Januar „sauber“ war, kann im März auf einer EU-Sanktionsliste landen. Wenn Sie im Mai zum Notar gehen und sich auf den Check vom Januar verlassen, gehen Sie ein Risiko ein.
🥪 Das Sandwich-Verfahren in der Praxis
| Check 1 | Bei Identifizierung (Maklervertrag / Reservierung) |
| Check 2 | 2–3 Arbeitstage vor dem Notartermin (Sanktionen + PEP Refresh) |
| Aufwand | Wenige Minuten bei bereits identifizierter Person |
| Ergebnis | Sicherheit, mit aktuellem Stand in den Notartermin zu gehen |
📖 Vertiefung: Das Sandwich-Verfahren → Schritt-für-Schritt-Anleitung
Wann echtes Monitoring Pflicht wird
Die meisten Maklergeschäfte sind zeitlich begrenzte Projekte. Aber es gibt Konstellationen, in denen Sie eine dauerhafte Überwachung brauchen:
| Bauträger-Vertrieb | Globalvertrieb über 2 Jahre → regelmäßige Prüfung der Käufer erforderlich |
| Langfristige Suchmandate | Unbefristeter Auftrag → Geschäftsbeziehung besteht fort, auch ohne aktive Transaktion |
| Stammkunden | Alle paar Jahre ein Kauf → nicht auf alte Identifizierung verlassen, neu prüfen |
Ende der Geschäftsbeziehung: Wann ist Schluss?
Bei einer typischen Immobilientransaktion endet Ihre GwG-Geschäftsbeziehung mit dem letzten Geldfluss – in der Regel die Zahlung Ihrer Provision nach erfolgreicher Beurkundung.
Ab diesem Zeitpunkt haben Sie keine laufenden Überwachungspflichten mehr. Was bleibt, ist die Aufbewahrungspflicht: Alle Unterlagen fünf Jahre lang aufbewahren.
Was Sie jetzt tun sollten
| ✓ | Trigger definieren: Legen Sie intern fest, wann bei Käufern die Identifizierung startet. Die Reservierungsvereinbarung ist ein natürlicher Zeitpunkt. |
| ✓ | Sandwich-Verfahren etablieren: Planen Sie bei jeder Transaktion einen zweiten Check kurz vor dem Notartermin ein. |
| ✓ | Daueraufträge prüfen: Bauträger-Verträge oder langfristige Suchmandate? Hier brauchen Sie regelmäßige Updates. |
| ✓ | Konsequent dokumentieren: Nicht nur die Ergebnisse, sondern auch den Zeitpunkt der Prüfung. |
Fazit
Als Immobilienmakler arbeiten Sie anders als eine Bank – und Ihre GwG-Compliance sollte das widerspiegeln. Die meisten Ihrer Kundenbeziehungen sind zeitlich begrenzte Projekte mit klarem Anfang und Ende. Wer diese Zeitpunkte kennt und konsequent nutzt, verwandelt eine scheinbar unübersichtliche Pflicht in einen handhabbaren Prozess.
📚 Weiterführende Artikel aus dieser Serie
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