CLUSTER 1 · VERKÄUFER-IDENTIFIZIERUNG
Der Maklervertrag ist unterschrieben – und jetzt?
Die ersten 48 Stunden nach Auftragseingang: Was Sie beim Verkäufer sofort prüfen müssen
📑 Inhaltsverzeichnis
Praxissituation
Mittwochnachmittag, Wohnzimmer in Zehlendorf
Sie haben gerade den Alleinauftrag für eine Altbauwohnung in der Tasche. Der Eigentümer ist motiviert, der Preis realistisch, die Lage hervorragend. Beim Hinausgehen sagt er: „Können Sie das Exposé bis Freitag online haben?“
Sie nicken, steigen ins Auto – und dann fällt Ihnen ein: Sie haben zwar den Ausweis gesehen, aber nicht kopiert. Die Ehefrau steht mit im Grundbuch, war aber nicht dabei. Und war da nicht eine GbR im Spiel?
Die nächsten 48 Stunden entscheiden darüber, ob Sie strukturiert in die Vermarktung starten oder mit einem Compliance-Loch im Rücken arbeiten.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Welche Prüfschritte in welcher Reihenfolge am effizientesten sind
- Welche Unterlagen Sie je nach Eigentümerstruktur aktiv anfordern müssen
- Welche Fehler bei Behördenprüfungen am häufigsten auffallen
- Wann Sie die Vermarktung stoppen sollten, bevor sie überhaupt beginnt
Warum 48 Stunden?
Das Geldwäschegesetz formuliert es klar: Die Identifizierung muss erfolgen, bevor die Geschäftsbeziehung begründet wird. Bei Verkäufern ist das der Moment der Auftragserteilung.
In der Praxis wissen wir beide, dass das nicht immer sofort möglich ist. Der Ehepartner ist auf Dienstreise. Die GmbH-Unterlagen liegen beim Steuerberater. Das Transparenzregister antwortet nicht in Echtzeit.
Die 48 Stunden sind kein gesetzlicher Wert, sondern eine organisatorische Leitplanke für Ihr Backoffice – ein Puffer für komplexere Eigentümerstrukturen.
Die eiserne Regel: Keine Vermarktung ohne abgeschlossene GwG-Prüfung. Solange der Check nicht „grün“ ist, bleibt das Objekt offline.
Die Trichter-Methode: Prüfschritte in der richtigen Reihenfolge
Viele Makler arbeiten nach dem Prinzip „Ausweis kopieren, irgendwann mal durch eine Liste jagen“. Das führt zu doppelter Arbeit und übersehenen Risiken. Effizienter ist die Trichter-Methode – vom Groben zum Feinen:
Welche Unterlagen Sie aktiv anfordern müssen
Der Personalausweis allein reicht in vielen Fällen nicht. Je nach Eigentümerstruktur brauchen Sie zusätzliche Dokumente:
| Eigentümer-Typ | Erforderliche Unterlagen |
| Privatperson | Personalausweis oder Reisepass (Vorder- + Rückseite) |
| Ehepaar | Ausweis beider Partner (auch des Abwesenden!) |
| Erbengemeinschaft | Erbschein + Ausweis jedes Miterben + ggf. Vollmachten |
| Vertretung | Vollmacht / Betreuungsurkunde + Ausweis des Vertreters + Ausweis des Vertretenen |
| GmbH / UG / AG | Aktueller HR-Auszug + Gesellschafterliste + Transparenzregister + Ausweis GF |
| GbR | Gesellschaftsvertrag + Ausweis aller Gesellschafter (kein öffentliches Register!) |
💡 Praxis-Tipp: Die GbR ist ein Sonderfall: Es gibt kein öffentliches Register. Sie sind auf den Gesellschaftsvertrag angewiesen, den Ihnen die Gesellschafter vorlegen müssen.
Die 5 häufigsten Fehler bei Behördenprüfungen
Red Flags: Wann Sie die Vermarktung nicht starten sollten
Bei diesen Warnsignalen stoppen Sie den Prozess, bevor das Exposé online geht:
🚩 Strohmann-Verdacht
Der Verkäufer kennt grundlegende Details der Immobilie nicht, hat keinen Schlüssel, wirkt ausweichend. → Grundbuch-Historie prüfen. Im Zweifel: Auftrag ablehnen.
🚩 Diskrepanz Grundbuch ↔ Person
Die Person vor Ihnen steht nicht im Grundbuch und hat keine Vollmacht oder Erbschein. → Keine Vermarktung bis Legitimation geklärt.
🚩 Geografische Ungereimtheiten
Eigentümer aus Hochrisikoland verkauft unauffällige Provinz-Immobilie ohne erkennbaren Bezug. → Verstärkte Sorgfaltspflichten. Hintergrund erfragen.
🚩 Druck auf Geldflüsse
Verkäufer will Kaufpreis auf Auslandskonto oder Drittkonto. → Ernstes Warnsignal. Dokumentieren. Verdachtsmeldung prüfen.
🚩 Verweigerung der Transparenz
Verkäufer weigert sich, Eigentümerstruktur offenzulegen. → Ohne diese Info können Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen. Auftrag ablehnen, Meldepflicht prüfen.
Sonderfall: Verstärkte Sorgfaltspflichten bei PEP
Wenn Ihr Verkäufer ein PEP ist – etwa ein Bürgermeister, Landtagsabgeordneter oder leitender Beamter – müssen Sie mehr tun:
| 1. | Mittelherkunft erfragen: „Wie haben Sie die Immobilie erworben?“ – Alter Kaufvertrag, Erbschein, Baugenehmigung als Beleg. |
| 2. | Plausibilität prüfen: Passt der Immobilienwert zum bekannten Einkommen des PEP? |
| 3. | Geschäftsleitung einschalten: Zustimmung zur Geschäftsbeziehung ist bei PEP zwingend erforderlich. |
| 4. | Geldfluss beobachten: Wohin fließt der Verkaufserlös? Besondere Aufmerksamkeit bei Auslandskonten. |
Das KYC-Formular: So dokumentieren Sie richtig
Verlassen Sie sich nicht auf lose Zettel oder E-Mail-Verläufe. Ihr KYC-Formular sollte enthalten:
| Stammdaten | Name, Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit |
| Ausweisdaten | Dokumentart, Nummer, Behörde, Gültig bis |
| Geschäftshintergrund | „Verkauf Objekt [Adresse]“, Datum Maklervertrag |
| PEP-Status | Frage + Antwort dokumentieren (Ja/Nein) |
| Risikoeinschätzung | Gering / Mittel / Hoch + bei „Hoch“: Maßnahmen |
| Anlagen | Ausweiskopie (VS+RS), HR-Auszug, Erbschein, Vollmacht |
| Zeitstempel | Datum + Name/Kürzel des Prüfenden |
Aufbewahrungspflicht: 5 Jahre, gerechnet ab Ende des Kalenderjahres, in dem die Geschäftsbeziehung endete.
Ihre 48-Stunden-Checkliste
Erst wenn alle Haken gesetzt sind, geht das Exposé online.
Fazit
Der unterschriebene Maklervertrag ist nicht das Ende des Gesprächs, sondern der Startschuss für Ihre Sorgfaltspflichten. Die Trichter-Methode gibt Ihnen die Struktur, die Checkliste die Kontrolle und das KYC-Formular den Nachweis. Wer diese ersten 48 Stunden ernst nimmt, verwandelt eine lästige Pflicht in einen professionellen Prozess.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| → | Nächster: Wenn der Eigentümer eine GmbH ist |
| → | Erbengemeinschaft, Scheidung, Insolvenz |
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