CLUSTER 2 · KÄUFER-IDENTIFIZIERUNG

Der Reservierungsvertrag als GwG-Trigger

Warum die Reservierung der sicherste Identifizierungszeitpunkt ist — und wie Sie ihn rechtssicher gestalten.

Von GwG-Pilot Redaktion · 11 Min. Lesezeit · ← Zurück zum Pillar Article

Praxissituation

Das Dilemma am Samstagvormittag

Die Besichtigung lief perfekt. Das Ehepaar steht in der Küche, die Frau strahlt, der Mann nickt. „Wir nehmen sie“, sagt er. „Können wir das Objekt reservieren?“

Sie freuen sich — und dann die Frage: Wann genau muss ich diesen Käufer identifizieren? Jetzt sofort? Oder reicht es vor dem Notartermin in drei Monaten?

Die Antwort liegt in einem Dokument, das Sie ohnehin in der Tasche haben sollten: dem Reservierungsvertrag.

Der Graubereich und wie Sie ihn verlassen

Zwischen „nur mal schauen“ und „unterschriftsreif“ liegt ein Graubereich. Das Problem: Er führt dazu, dass Makler entweder zu früh identifizieren (unnötiger Aufwand) oder zu spät (Compliance-Risiko).

Der Reservierungsvertrag löst dieses Problem. Er ist der dokumentierte Moment, in dem aus einem Interessenten ein ernsthafter Käufer wird:

Vorher:Besichtigungen, Fragen, Exposés → keine Identifizierungspflicht
Bei Reservierung:Identifizierung als Voraussetzung für die Vertragsunterschrift
Nachher:Käufer ist im System, Kaufabwicklung kann starten

Warum der Reservierungsvertrag der ideale Trigger ist

1 Psychologische Akzeptanz
Wer 2.000 € Reservierungsgebühr hinterlegt, versteht, dass Sie wissen wollen, mit wem Sie es zu tun haben. Die Ausweiskopie wirkt nicht wie Misstrauen, sondern wie Sorgfalt.
2 Dokumentierte Ernsthaftigkeit
Der erste schriftliche Beleg für Kaufabsicht. Er markiert den Übergang von „Interesse“ zu „Absicht“ — genau das, was das GwG meint.
3 Natürlicher Workflow
Sie sitzen ohnehin zusammen, der Ausweis muss für den Vertrag kopiert werden. Alles passiert an einem Ort, zu einem Zeitpunkt.
4 Rechtliche Klarheit
Mit der richtigen Vertragsgestaltung wird die Identifizierung zur Voraussetzung. Nicht zu früh, nicht zu spät.

Die aufschiebende Bedingung: Ihr stärkster Hebel

Der eleganteste Weg: eine aufschiebende Bedingung. Der Vertrag wird erst wirksam, wenn die Identifizierung abgeschlossen ist.

Kein Ausweis = Keine Reservierung.

Das beendet jede Diskussion, bevor sie beginnt. Kein „Ich bringe den Ausweis nächste Woche“. Kein Rückabwicklungs-Chaos.

Muster-Formulierungen für Ihre Reservierungsvereinbarung

Diese Textbausteine ergänzen Ihre bestehende Reservierungsvorlage um die GwG-relevanten Elemente:

📝 Präambel (Kontext herstellen)

„Der Reservierungsinteressent ist darüber informiert, dass der Makler als Verpflichteter nach dem Geldwäschegesetz (GwG) zur Identifizierung seiner Vertragspartner verpflichtet ist.“

⚖️ Aufschiebende Bedingung (Kernklausel)

„Diese Reservierungsvereinbarung steht unter der aufschiebenden Bedingung der erfolgreichen Identifizierung des Reservierungsinteressenten gemäß §§ 10 ff. GwG. Die Vereinbarung wird erst mit Abschluss der Identifizierung wirksam.“

🤝 Mitwirkungspflicht

„Der Reservierungsinteressent verpflichtet sich, die zur Identifizierung erforderlichen Angaben vollständig und wahrheitsgemäß zu machen sowie die erforderlichen Dokumente vorzulegen.“

🚫 Folgen bei Verweigerung

„Verweigert der Reservierungsinteressent die Mitwirkung, ist der Makler berechtigt und verpflichtet, von dieser Vereinbarung Abstand zu nehmen. Bereits geleistete Zahlungen werden unverzüglich zurückerstattet.“

🏛️ PEP-Abfrage (als Vertragsbestandteil)

„Der Reservierungsinteressent erklärt, dass er ☐ keine / ☐ eine politisch exponierte Person im Sinne des § 1 Abs. 12 GwG ist.“

Hinweis: Diese Textbausteine ersetzen keine vollständige Vertragsvorlage und keine anwaltliche Prüfung. Lassen Sie Ihre Reservierungsvereinbarung von einem Fachanwalt überprüfen.

Sonderfall: Der Verweigerer

„Die Reservierungsgebühr überweise ich Ihnen gerne, aber meinen Ausweis zeige ich aus Prinzip nicht.“

Das ist eine rote Linie.

§ 10 Abs. 9 GwG: Wenn Sie den Vertragspartner nicht identifizieren können, dürfen Sie die Geschäftsbeziehung nicht begründen.

Ihre Handlungsanweisung:

1.Kein Geld annehmen. Weder bar noch per Überweisung.
2.Vertrag nicht gegenzeichnen. Ohne Ihre Unterschrift: kein Vertrag.
3.Prozess sofort stoppen. Sachlich erklären: gesetzliche Pflicht.
4.Dokumentieren. Datum, Uhrzeit, Inhalt des Gesprächs.
5.Verdachtsmeldung prüfen. „Will zahlen + will sich nicht ausweisen“ ist ein Warnsignal.

Der praktische Ablauf: 5 Schritte

1 Termin vereinbaren
Schon bei der Terminvereinbarung: „Bringen Sie bitte einen gültigen Personalausweis mit.“
2 Dokumente vorbereiten
Reservierungsvereinbarung mit GwG-Klauseln + KYC-Formular + ggf. Vollmachtsformular
3 Beim Termin: Identifizierung durchführen
Ausweis (VS+RS), PEP-Abfrage ankreuzen, Sanktionsscreening (idealerweise in Echtzeit)
4 Vertrag unterschreiben
Prüfung grün → Reservierungsvertrag beidseitig unterschreiben → Reservierungsgebühr entgegennehmen
5 Bestätigung senden
Schriftlich (E-Mail reicht): Reservierung wirksam. Für beide Seiten klar.

Die Reservierungsgebühr: Rechtliche Grenzen

Üblich in der Praxis:1.000 – 5.000 € oder 0,5–1 % des Kaufpreises
BGH-Grenze:Max. 10–15 % der späteren Provision (ohne notarielle Beurkundung)
Pflicht:Muss zwingend auf die Provision angerechnet werden

💡 Rechenbeispiel: Kaufpreis 500.000 € → Provision 3,57 % = 17.850 € → max. Reservierungsgebühr ca. 1.785 – 2.678 €

Fazit

Der Reservierungsvertrag ist mehr als ein kaufmännisches Instrument. Richtig gestaltet, ist er der natürlichste und sicherste Zeitpunkt für Ihre GwG-Identifizierung. Mit einer aufschiebenden Bedingung machen Sie die Identifizierung zur Voraussetzung — kein Ausweis, kein Vertrag. Das schützt Sie vor Graubereichen, vor Diskussionen und vor Rückabwicklungen. Das ist keine Last. Das ist ein Wettbewerbsvorteil.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Inhalte wurden mit größter Sorgfalt erstellt, erheben jedoch keinen Anspruch auf Vollständigkeit oder Richtigkeit im Einzelfall. Für individuelle Fragen konsultieren Sie bitte einen spezialisierten Rechtsberater.

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