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Das Sandwich-Verfahren
Warum ein einziger Check nicht reicht — und wie Sie den Doppel-Check vor dem Notar richtig durchführen.
📑 Inhaltsverzeichnis
Praxissituation
Ein Anruf, der alles ändert
Donnerstagnachmittag, der Notartermin ist für Montag angesetzt. Alles ist vorbereitet. Dann klingelt das Telefon. Der Notar:
„Ich habe gerade meinen Sanktionscheck gemacht. Der Käufer hat einen Treffer. Wussten Sie das?“
Sie wussten es nicht. Ihr Check war vor acht Wochen, bei der Reservierung. Damals war alles sauber. Aber vor drei Wochen wurde der Käufer auf eine EU-Sanktionsliste gesetzt.
Der Notartermin platzt. Der Verkäufer ist wütend. Ihre Provision ist gefährdet. Und es wäre vermeidbar gewesen.
Das Problem: Sanktionslisten sind dynamisch
Zwischen Identifizierung im Januar und Notartermin im April liegen drei Monate. Drei Monate, in denen sich die Welt verändert.
Sanktionslisten werden laufend aktualisiert — manchmal täglich. Die EU-Sanktionsliste gegen Russland wurde seit 2022 dutzende Male erweitert. Neue Namen kommen hinzu, bestehende werden modifiziert.
Das Problem ist nicht Ihr erster Check. Der war korrekt — zum Zeitpunkt der Durchführung. Das Problem ist, dass Sie sich auf einen veralteten Stand verlassen.
Die Lösung: Das Sandwich-Verfahren
Sie prüfen zweimal — einmal am Anfang, einmal kurz vor dem Abschluss. Die Transaktion liegt wie eine Füllung zwischen zwei Prüfungen.
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🔍 CHECK 1 — Bei Identifizierung Vollständig: Ausweis, PEP, Sanktionen, Risiko |
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📋 Reservierung → Kaufvertragsvorbereitung → Finanzierung Wochen bis Monate Laufzeit |
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🔍 CHECK 2 — 2-3 Tage vor Notar Refresh: Sanktionen + PEP (kein Neu-ID) |
Warum 2–3 Arbeitstage?
| ✓ | Daten aktuell genug für kurzfristige Listungen |
| ✓ | Genug Puffer, um bei einem Treffer zu reagieren |
| ✓ | Notar kann informiert werden, bevor alle im Raum sitzen |
Was Sie beim zweiten Check prüfen — und was nicht
| ✓ Prüfen | ✗ Nicht erneut nötig |
| Sanktionslisten (EU, UN, national) | Identität der Person (Ausweis liegt vor) |
| PEP-Datenbanken | Gültigkeit des Ausweises (dokumentiert) |
| Ggf. Adverse Media (bei erhöhtem Risiko) | Wirtschaftlich Berechtigte (sofern keine Änderungen) |
💡 Zeitaufwand: Wenige Minuten pro Person. Bei einer Transaktion mit mehreren Beteiligten (Ehepaar, Erbengemeinschaft, Gesellschaft) entsprechend länger — aber immer überschaubar.
Schritt für Schritt: Der Doppel-Check vor dem Notar
Wenn der zweite Check einen Treffer zeigt
Es passiert selten — aber es passiert. Was tun?
Sonderfall: Termin wird verschoben
| Verschiebung | Check wiederholen? |
| Wenige Tage (gleiche Woche) | Nein. Check noch aktuell. Verschiebung dokumentieren. |
| Mehrere Wochen / neuer Monat | Ja. Erneuter Check 2-3 Tage vor neuem Termin. |
💡 Faustregel: Wenn zwischen Check und (neuem) Notartermin mehr als eine Woche liegt — erneut prüfen.
Die Dokumentation: Was in die Akte gehört
💡 Wichtig: Die beiden Checks müssen klar voneinander getrennt dokumentiert sein. Wann Check 1? Wann Check 2? Was war jeweils das Ergebnis?
Häufige Fragen
Wie oft kommt es vor, dass zwischen Check 1 und 2 ein Treffer auftaucht?
Selten — aber nicht selten genug, um es zu ignorieren. Die Russland-Sanktionen haben gezeigt, wie schnell sich Listen ändern.
Muss ich den zweiten Check auch bei nur 2 Wochen Abstand machen?
Ja. Auch zwei Wochen reichen für eine Listung. Der Aufwand ist gering, der Schutz erheblich.
Muss ich auch den Verkäufer doppelt prüfen?
Ja. Das Sandwich-Verfahren gilt für alle Beteiligten. Bei einem sanktionierten Verkäufer ist die Transaktion genauso problematisch.
Reicht es, wenn der Notar seinen eigenen Check macht?
Nein. Der Check des Notars erfüllt nicht Ihre GwG-Pflichten. Und Sie erfahren von seinem Treffer möglicherweise erst im Beurkundungstermin — zu spät.
Fazit
Ein einziger Check am Anfang reicht nicht. Sanktionslisten ändern sich laufend. Das Sandwich-Verfahren gibt Ihnen Sicherheit: Ein Check am Anfang, ein Check kurz vor dem Abschluss. Der zweite Check dauert Minuten, kann aber einen geplatzten Notartermin verhindern — und den Ärger, der damit einhergeht.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
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| → | PEP-Check ohne Paranoia |
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