CLUSTER 2 · KÄUFER-IDENTIFIZIERUNG
Käufer aus dem Ausland
Verstärkte Sorgfaltspflichten bei Drittstaaten — und wann Sie von einer Geschäftsbeziehung abraten sollten.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die Länder-Hierarchie: 4 Stufen des Risikos
- Hochrisikoländer: Wann verstärkte Pflichten greifen
- Das Barzahlungsverbot seit 2023
- Red Flags bei ausländischen Käufern
- Verstärkte Sorgfaltspflichten: 5 konkrete Maßnahmen
- Welche Ausweisdokumente Sie akzeptieren können
- No-Go-Länder
- Aktuelle Listen und Quellen
Praxissituation
Ein Anruf aus Dubai
„Ich habe Ihre Wohnung auf ImmoScout gesehen. 1,2 Millionen, richtig? Ich kaufe ohne Finanzierung, das Geld liegt bereit. Können wir nächste Woche beurkunden?“
Der Anrufer klingt seriös, spricht fließend Deutsch, will schnell abschließen. Traumkäufer? Oder Alptraum, wenn Sie nicht wissen, was Sie tun.
Das GwG verlangt bei bestimmten Ländern mehr als den Standardprozess. Die Frage ist: Bei welchen Ländern? Und was genau müssen Sie mehr tun?
Die Länder-Hierarchie: 4 Stufen des Risikos
| Stufe | Beispiele | Ihre Pflicht |
| 🟢 Stufe 1: EU/EWR | Frankreich, Österreich, Niederlande | Standardprozess (wie bei deutschen Käufern) |
| 🔵 Stufe 2: Drittstaat (niedrig) | USA, Schweiz, Japan, Kanada, Singapur | Standard + erhöhte Aufmerksamkeit |
| 🟡 Stufe 3: EU-Steuerliste | Nicht-kooperative Steuergebiete | Genauer hinschauen, wirtschaftlichen Grund prüfen |
| 🔴 Stufe 4: EU-Hochrisikoliste | Syrien, Myanmar, Nigeria, Südafrika, Jemen, u.a. | Verstärkte Sorgfaltspflichten (§ 15 GwG) — PFLICHT |
Hochrisikoländer: Wann verstärkte Pflichten greifen
Bei Käufern aus Ländern der EU-Hochrisikoliste greifen automatisch verstärkte Sorgfaltspflichten. Das ist keine Ermessensfrage.
EU-Hochrisikoliste (Auszug, Stand 2026):
Afghanistan, Barbados, Burkina Faso, Dem. Rep. Kongo, Haiti, Jamaika, Kamerun, Kenia (neu 07/2025), Mali, Monaco (neu 07/2025), Mosambik, Myanmar, Nigeria, Senegal, Südafrika, Südsudan, Syrien, Tansania, Trinidad und Tobago, Uganda, Vanuatu, Venezuela (neu 07/2025), Vietnam, Jemen
Gestrichen seit Juli 2025: Vereinigte Arabische Emirate (inkl. Dubai), Panama, Philippinen — für diese Länder gelten keine automatisch verstärkten Pflichten mehr.
FATF-Blacklist (Gegenmaßnahmen gefordert): Nordkorea, Iran, Myanmar
⚠ Wichtig: Diese Listen ändern sich regelmäßig. Prüfen Sie vor jeder Transaktion den aktuellen Stand.
Das Barzahlungsverbot: Seit 2023 keine Wahl mehr
Seit dem 1. April 2023 gilt ein striktes Barzahlungsverbot für Immobilienkäufe (§ 16a GwG) — unabhängig vom Herkunftsland des Käufers:
| ✗ | Keine Barzahlung — auch nicht für Teilbeträge |
| ✗ | Keine Zahlung über Konten außerhalb der EU/EWR |
| ✓ | Kaufpreis muss über ein EU-/EWR-Bankkonto fließen |
| ✓ | Notar muss die Einhaltung überwachen |
💡 Ihre Reaktion bei Barzahlungswunsch: „Barzahlung ist bei Immobilienkäufen in Deutschland seit 2023 nicht mehr zulässig. Der Kaufpreis muss über ein EU-Bankkonto fließen.“ — Wenn der Käufer darauf besteht: Prozess abbrechen.
Red Flags bei ausländischen Käufern
🚩 Extremer Zeitdruck: „Können wir nächste Woche beurkunden?“ — Wer verhindern will, dass Sie genau hinschauen.
🚩 Intransparenz bei Mittelherkunft: „Das Geld ist da, das muss Ihnen reichen.“ — Bei Hochrisikoländern: Pflicht zur Prüfung.
🚩 Zahlung von Dritten: Kaufpreis soll von „Firma meines Onkels“ oder „Geschäftspartner“ kommen — klassisches Verschleierungsmuster.
🚩 Diskrepanz Profil ↔ Kaufpreis: 28-Jähriger ohne Erwerbsbiografie will Villa für 4 Mio. — Die Zahlen müssen zusammenpassen.
🚩 Ausweichen bei Standardfragen: Nervosität bei Ausweisvorlage, PEP-Frage oder Finanzierungserklärung.
Verstärkte Sorgfaltspflichten: 5 konkrete Maßnahmen
Wenn Ihr Käufer aus einem Hochrisikoland kommt, verlangt § 15 GwG konkrete Zusatzmaßnahmen:
Welche Ausweisdokumente Sie akzeptieren können
| Dokument | Hinweise |
| Reisepass ✓ | Bevorzugt. Einheitliches ICAO-Format, maschinenlesbar, lateinische Schrift. |
| EU/EWR-ID-Karte ✓ | Wie deutscher Personalausweis akzeptierbar. |
| Drittstaat-ID-Karte ⚠ | Nur wenn verständlich und plausibel. Bei Zweifeln: zusätzlich Reisepass anfordern. |
| Nicht-lateinische Schrift ⚠ | Maschinenlesbare Zone prüfen, ggf. beglaubigte Übersetzung oder Reisepass anfordern. |
No-Go-Länder: Wann Sie abraten sollten
Aktuelle Listen und Quellen
| EU-Hochrisikoliste | Delegierte Verordnung (EU) 2016/1675 via EUR-Lex |
| FATF-Listen | fatf-gafi.org — High-Risk + Increased Monitoring |
| EU-Sanktionslisten | sanctionsmap.eu + Consolidated List |
| EU-Finanzsanktionsliste | finanz-sanktionsliste.de |
| BaFin-Hinweise | Rundschreiben zu Hochrisikoländern |
💡 Ohne Software: Setzen Sie sich einen Kalendereintrag. Prüfen Sie mindestens quartalsweise, ob sich die Listen geändert haben.
Fazit
Ausländische Käufer sind keine Problemfälle — aber sie erfordern mehr Sorgfalt. Bei EU/EWR wie gewohnt. Bei Drittstaaten erhöhte Aufmerksamkeit. Bei Hochrisikoländern: volle verstärkte Sorgfaltspflichten. Bei No-Go-Ländern: Ablehnung.
Der Käufer aus Dubai vom Anfang? Seit Juli 2025 nicht mehr auf der EU-Hochrisikoliste. Aber Zeitdruck, unklare Mittelherkunft und schneller Abschluss bleiben Red Flags — unabhängig vom Herkunftsland.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| ← | Vorher: Der Reservierungsvertrag als GwG-Trigger |
| → | Nächster: Das Sandwich-Verfahren |
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