CLUSTER 1 · VERKÄUFER-IDENTIFIZIERUNG
Erbengemeinschaft, Scheidung, Insolvenz
Wer ist Vertragspartner bei komplizierten Eigentumsverhältnissen? Die 5 häufigsten Sonderfälle.
📑 Inhaltsverzeichnis
Praxissituation
Wenn der Grundbuchauszug mehr Fragen aufwirft als beantwortet
Fünf Namen. Oder ein Name mit dem Zusatz „in Erbengemeinschaft“. Oder ein Vermerk über ein Insolvenzverfahren. Oder zwei Eheleute, von denen einer nicht mehr erreichbar ist.
In solchen Momenten stellen sich zwei Fragen gleichzeitig: Wer kann überhaupt verkaufen? Und wen muss ich nach dem GwG identifizieren?
Die gute Nachricht: Diese Fragen lassen sich systematisch beantworten. Die Konstellationen sind vielfältig, aber die Logik dahinter ist immer dieselbe.
1. Erbengemeinschaft
Situation: Im Grundbuch stehen vier Namen „in Erbengemeinschaft“. Frau Schmidt ruft Sie an — sie möchte das geerbte Elternhaus verkaufen.
| Frage | Antwort |
| Vertragspartner | Alle Miterben gemeinsam. Jeder Erbe ist Eigentümer des gesamten Nachlasses. Für den Verkauf müssen alle zustimmen. |
| Wirtschaftlich Berechtigter | Alle Miterben. Die Erbengemeinschaft ist keine jur. Person — die Erben selbst sind die wB. |
| Dokumente | Erbschein + Ausweis jedes Miterben + ggf. Vollmachten |
Ohne vollständige Identifizierung aller Miterben kein Maklervertrag — und kein Notartermin.
Die typischen Fallstricke
🚩 Der Blockierer: Ein Erbe schickt keinen Ausweis. → Sie dürfen die Geschäftsbeziehung nicht begründen. Trost: Ohne ihn geht es auch beim Notar nicht.
🚩 Der vergessene Erbe: Ein Erbe ist verstorben und hat selbst Erben. Diese Erbeserben sind Teil der Gemeinschaft. → Erbschein auf Aktualität prüfen!
🚩 Die mündliche Zusage: „Die anderen sind einverstanden, ich regel das.“ → Reicht nicht. Alle Unterschriften oder schriftliche Vollmacht.
💡 Praxis-Tipp bei vielen Erben: Lassen Sie einen Erben von den anderen bevollmächtigen. Diesen identifizieren Sie persönlich (Original-Ausweis), die anderen per Ausweiskopie.
2. Scheidung und Trennung
Situation: Herr Weber ruft an. Er und seine Frau leben getrennt, die Scheidung läuft. Das gemeinsame Haus soll verkauft werden. Seine Frau wolle „damit nichts zu tun haben“.
| Frage | Antwort |
| Vertragspartner | Beide Eheleute. Solange beide im Grundbuch stehen — unabhängig von Trennung oder Scheidungsstatus. |
| Wirtschaftlich Berechtigter | Beide Eheleute. Auch der „stillhaltende“ Partner. |
| Dokumente | Ausweis beider Partner + ggf. Vollmacht |
Wichtig: Eine Vollmacht ersetzt NICHT die Identifizierung — sie ersetzt nur die persönliche Anwesenheit. Beide Partner müssen identifiziert werden.
Typische Fallstricke
🚩 Scheidungsfolgenvereinbarung: „Das Haus ist mir zugesprochen.“ → Reicht nicht. Solange im Grundbuch beide stehen, brauchen Sie beide.
🚩 Ex-Partner im Ausland: Persönliche Identifizierung nicht möglich. → Ausweiskopie + Vollmacht. Bei Auslandsdokumenten auf Apostille achten.
3. Insolvenz
Situation: Im Grundbuch steht Herr Braun, aber es gibt einen Insolvenzvermerk. Ein Rechtsanwalt meldet sich als Insolvenzverwalter.
| Frage | Antwort |
| Vertragspartner | Der Insolvenzverwalter. Der Schuldner hat die Verfügungsgewalt verloren. |
| Wirtschaftlich Berechtigter | Der Schuldner (Herr Braun). Der Erlös fließt in die Insolvenzmasse — die letztlich ihm gehört. |
| Dokumente | Bestallungsurkunde (vom Insolvenzgericht) + Ausweis des Verwalters + Ausweis des Schuldners |
Typische Fallstricke
🚩 Der Eigentümer meldet sich: Herr Braun will „sein Haus“ verkaufen und erwähnt die Insolvenz nicht. → Immer prüfen: insolvenzbekanntmachungen.de
🚩 Fehlende Bestallungsurkunde: Verwalter drängt auf schnellen Vertrag, Urkunde will er nachreichen. → Ohne Nachweis kein Vertrag!
🚩 Aufgehobenes Verfahren: Das Verfahren wurde eingestellt — der Verwalter ist nicht mehr berechtigt. → Verfahrensstatus prüfen!
4. Betreuung und Vormundschaft
Situation: Die Tochter ruft an. Ihre Mutter (87, dement) steht im Grundbuch. Die Tochter ist als Betreuerin bestellt und möchte das Haus verkaufen.
| Frage | Antwort |
| Vertragspartner | Die betreute Person, vertreten durch die Betreuerin. Vertrag lautet auf „Frau Neumann, vertreten durch Betreuerin Sabine Neumann“. |
| Wirtschaftlich Berechtigter | Die betreute Person. Ihr Vermögen ist betroffen. |
| Dokumente | Betreuungsurkunde (Aufgabenkreis muss Vermögenssorge umfassen!) + Ausweis Betreuer + Ausweis Betreuter |
Wichtig: Für den Verkauf einer Immobilie eines Betreuten ist eine Genehmigung des Betreuungsgerichts erforderlich. Klären Sie den Status frühzeitig.
Typische Fallstricke
🚩 Vorsorgevollmacht statt Betreuung: Prüfen: Umfasst sie Immobiliengeschäfte? Notariell beurkundet? Bei wirksamer Vollmacht: Keine Betreuungsurkunde und keine Gerichtsgenehmigung nötig.
🚩 Zu enger Aufgabenkreis: Betreuung nur für „Gesundheitssorge“ — nicht für Vermögensfragen. → Aufgabenkreis muss erweitert werden.
🚩 „Lichte Momente“: Betreute hat gute Tage — kann sie selbst unterschreiben? → Vorsicht: Geschäftsfähigkeit ist komplex. Sicherer Weg: Über die Betreuerin.
5. Testamentsvollstreckung
Situation: Ein Rechtsanwalt meldet sich als Testamentsvollstrecker. Er ist mit der Abwicklung des Nachlasses beauftragt und möchte das Haus verkaufen.
| Frage | Antwort |
| Vertragspartner | Der Testamentsvollstrecker. Er hat die alleinige Verfügungsbefugnis — die Erben müssen nicht unterschreiben. |
| Wirtschaftlich Berechtigter | Die Erben. Der TV verwaltet treuhänderisch, das Vermögen gehört den Erben. |
| Dokumente | Testamentsvollstreckerzeugnis (vom Nachlassgericht) + Ausweis TV + Erbschein (für wB-Identifizierung) |
Typische Fallstricke
🚩 Beendete Vollstreckung: TV-Zeugnis ist alt. → Bestätigung einholen, dass die Vollstreckung noch andauert.
🚩 Beschränkte Vollstreckung: Die Immobilie ist nicht von der TV erfasst. → Dann sind Sie bei der Erbengemeinschaft, nicht beim TV.
🚩 Vermischung mit Erbengemeinschaft: TV und Erben — wer handelt? → Solange TV andauert, hat der TV die Verfügungsbefugnis.
Schnellübersicht: Alle 5 Fälle im Vergleich
| Fall | Vertragspartner | Wirt. Berechtigter | Pflichtdokument |
| Erbengemeinschaft | Alle Miterben gemeinsam | Alle Miterben | Erbschein + Ausweis jedes Erben |
| Scheidung | Beide Ehepartner | Beide Ehepartner | Ausweis beider + ggf. Vollmacht |
| Insolvenz | Insolvenzverwalter | Schuldner | Bestallungsurkunde + Ausweis beider |
| Betreuung | Betreuter (vertr. durch Betreuer) | Betreute Person | Betreuungsurkunde + Ausweis beider |
| TV | Testamentsvollstrecker | Erben | TV-Zeugnis + Erbschein + Ausweis TV |
Fazit
Komplizierte Eigentumsverhältnisse folgen einer klaren Logik. Zwei Fragen führen Sie durch jeden Fall: Wer kann rechtswirksam handeln? (= Vertragspartner) und Wessen Vermögen ist betroffen? (= wirtschaftlich Berechtigter). Im Zweifel: Lieber eine Frage mehr stellen und ein Dokument mehr anfordern.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| ← | Vorher: Wenn der Eigentümer eine GmbH ist |
| → | Nächster: Wann wird aus einem Interessenten ein GwG-Fall? |
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