CLUSTER 4 · SONDERFÄLLE
Mietverwaltung und GwG
Wo hört der Makler auf, wo fängt die Hausverwaltung an — und warum die meisten Mietvermittlungen gar kein GwG-Fall sind.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
- Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
- Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
- Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
- Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
- Reine Mietverwaltung: Kein GwG
- WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
- Makler + Verwalter in Personalunion
- Entscheidungshilfe und Checkliste
Praxissituation
Ein Mittwochabend, Küchentisch in Offenbach
Sie sitzen über Ihrer Buchhaltung und zählen Ihre Einnahmequellen: Drei Kauftransaktionen dieses Halbjahr, solide Provisionen. Dazu die Mietverwaltung für zwei Zinshäuser — 28 Wohneinheiten, Eigentümer ist eine Frankfurter Immobilien-GbR. Und seit Januar vermitteln Sie Gewerbeflächen für einen Eigentümer am Kaiserlei — Büroetagen, 14.500 Euro Nettokaltmiete pro Einheit.
Drei Tätigkeiten. Drei verschiedene GwG-Fragen.
Bei den Kauftransaktionen wissen Sie Bescheid — Verkäufer identifizieren, Käufer identifizieren, Sandwich-Verfahren, fertig. Aber was ist mit der Mietverwaltung? Und wenn in einem der Zinshäuser eine Wohnung für 950 Euro frei wird und Sie den Nachmieter suchen — ist das ein GwG-Fall?
Die Antwort überrascht viele Makler — in beide Richtungen.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Warum die meisten Wohnraumvermittlungen kein GwG-Fall sind
- Wo die 10.000-Euro-Schwelle liegt und wie Sie den Transaktionswert bei Miete berechnen
- Warum Gewerbevermietung die eigentliche GwG-Falle bei Mietvermittlung ist
- Was reine Verwaltung von Vermittlung unterscheidet
- Wie Sie die Grenzziehung in der Praxis sauber dokumentieren
Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
Das GwG nennt in § 2 Abs. 1 Nr. 14 die Verpflichteten: Immobilienmakler. Der Gesetzgeber meint damit die Vermittlung und den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf- oder Mietverträgen über Grundstücke und Räume.
Das klingt eindeutig. Ist es aber nicht — denn nicht jede Vermittlung löst automatisch die vollen Sorgfaltspflichten aus. Bei Mietvermittlung gibt es einen Schwellenwert, der in der Praxis entscheidend ist.
Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
§ 10 Abs. 3 Nr. 2 GwG regelt: Die Sorgfaltspflichten (Identifizierung, PEP-Check, Screening) sind bei einer Transaktion außerhalb einer Geschäftsbeziehung erst ab einem Wert von 10.000 Euro zu erfüllen.
Bei Mietverträgen ist der Transaktionswert die monatliche Nettokaltmiete.
Wichtige Ausnahme: Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung greifen die Pflichten unabhängig vom Schwellenwert (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 GwG). Wenn Ihnen etwas merkwürdig vorkommt, identifizieren Sie — auch bei 600 € Monatsmiete.
💡 Zur Klarstellung: Bei Kauftransaktionen liegt der Transaktionswert praktisch immer über 10.000 € — hier greift das GwG ausnahmslos. Die 10.000-€-Schwelle ist primär bei der Mietvermittlung relevant.
Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
🔴 GwG-Sorgfaltspflichten greifen
| • Vermittlung von Kaufverträgen (immer über 10.000 €) |
| • Vermittlung von Gewerbemietverträgen ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Vermittlung von Luxuswohnraum ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Jede Vermittlung bei Verdachtsmomenten (unabhängig vom Wert) |
→ Volle Identifizierungspflicht: Ausweis, PEP, Screening, Dokumentation
🟢 Keine GwG-Sorgfaltspflichten
| • Vermittlung von Wohnraum unter 10.000 €/Monat NKM (die allermeisten Fälle) |
| • Vermittlung von Gewerbeflächen unter 10.000 €/Monat NKM |
| • Reine Mietverwaltung (Betriebskosten, Mietinkasso, Handwerker) |
| • WEG-Verwaltung (Eigentümerversammlungen, Hausgeld) |
| • Mieterhöhungen, Schlüsselverwaltung, Instandhaltung |
→ Keine Identifizierungspflicht nach GwG
Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
Das ist die Überraschung für viele Makler: Die typische Wohnraumvermittlung fällt nicht unter die GwG-Sorgfaltspflichten.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt bei rund 8,50 €/m². Selbst eine große 120-m²-Wohnung in guter Lage kommt auf ca. 1.400 €/Monat. Selbst in München oder Frankfurt erreichen Wohnungen selten 10.000 €/Monat.
Rechenbeispiele:
| 3-Zi-Wohnung Frankfurt, 85 m² | ca. 1.300 € | Kein GwG |
| Altbau Berlin-Mitte, 160 m² | ca. 2.800 € | Kein GwG |
| Penthouse München, 200 m² | ca. 5.000 € | Kein GwG |
| Villa Königstein, 350 m² | ca. 12.000 € | GwG! |
💡 In der Praxis: Nur bei Luxusvillen, repräsentativen Stadtwohnungen oder großen möblierten Einheiten für Expats wird die 10.000-€-Grenze bei Wohnraum überschritten. In 99 % aller Wohnraumvermittlungen sind Sie nicht GwG-pflichtig.
Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
Bei Gewerbeflächen sieht die Welt anders aus. Büroetagen, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen — hier liegen die Monatsmieten schnell über 10.000 €.
Typische Gewerbemieten:
| Kleines Ladenlokal, 80 m² | ca. 2.400 € | Kein GwG |
| Büroetage Frankfurt, 400 m² | ca. 8.000 € | Kein GwG |
| Büroetage Bankenviertel, 600 m² | ca. 14.400 € | GwG! |
| Einzelhandel 1A-Lage, 300 m² | ca. 24.000 € | GwG! |
| Logistikfläche, 2.000 m² | ca. 16.000 € | GwG! |
Wenn Sie Gewerbeflächen ab 10.000 €/Monat NKM vermitteln, gelten dieselben GwG-Pflichten wie beim Kauf:
| 1. | Vermieter identifizieren — Ausweis, bei Gesellschaften HR + wB + Transparenzregister |
| 2. | Mieter identifizieren — bei Mietvertragszusage |
| 3. | PEP- und Sanktionsprüfung beider Seiten |
| 4. | Risikobewertung und Dokumentation — 5 Jahre Aufbewahrung |
Reine Mietverwaltung: Kein GwG
Sie verwalten 28 Wohneinheiten. Sie kassieren Mieten, koordinieren Handwerker, erstellen Betriebskostenabrechnungen. Keine der Wohnungen vermitteln Sie.
Keine GwG-Pflichten.
Die reine Verwaltung bestehender Mietverhältnisse ist keine Maklertätigkeit. Sie führen niemanden zusammen.
Wann kippt Verwaltung in Vermittlung?
🔄 Nachmietersuche Wohnung (NKM 950 €): Sie vermitteln — aber unter 10.000 €. Kein GwG.
🔄 Nachmietersuche EG-Gewerbe (NKM 13.000 €): Über 10.000 €. GwG-Pflichten greifen.
🔄 Verdachtsmoment (NKM 400 €): Eigentümer vermietet „zum Freundschaftspreis“ an unklare Dritte. Bei Verdacht: GwG greift auch unter 10.000 €.
💡 Faustregel: Verwaltung allein = nie GwG. Vermittlung = nur GwG wenn NKM ≥ 10.000 € oder Verdachtsmoment. Kauf = immer GwG.
WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
| Ihre Rolle: | Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Eigentümerversammlungen, Hausgeld |
| GwG-Pflichten: | Keine — Sie vermitteln nichts |
| Aber: | Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will und Sie den Käufer vermitteln → GwG-pflichtig (Kaufvermittlung) |
Makler + Verwalter in Personalunion
Sie verwalten und vermitteln gleichzeitig. Für Ihre GwG-Compliance brauchen Sie eine saubere Unterscheidung pro Transaktion:
Praxisbeispiel: Die Frankfurter GbR
| 28 WE verwalten (Mieten, Handwerker, NK) | Kein GwG |
| WE 14 frei → Nachmieter (NKM 950 €) | Vermittlung, unter 10k → kein GwG |
| EG-Gewerbe frei → Nachmieter (NKM 13.000 €) | GwG! |
| WE 7 — Eigentümer will verkaufen | GwG! (Kauf) |
| Mieterhöhung WE 3 | Kein GwG |
Wenn Sie die GbR für eine GwG-pflichtige Transaktion identifizieren müssen, können Sie auf eine bestehende Stammkunden-Akte aufbauen.
Entscheidungshilfe: Der Schnelltest
Fazit
Die Grenzziehung ist klarer, als viele denken — wenn man die 10.000-€-Schwelle kennt. Reine Verwaltung = kein GwG. Wohnraumvermittlung unter 10.000 €/Monat = kein GwG. Gewerbevermittlung ab 10.000 €/Monat oder Kaufvermittlung = GwG. Und bei Verdachtsmomenten: immer GwG, unabhängig vom Betrag.
Der Offenbacher Makler vom Anfang? Seine Mietverwaltung der 28 Wohnungen: kein GwG. Die Nachmietersuche für eine Wohnung (950 €/Monat): kein GwG — unter der Schwelle. Die Büroetagen am Kaiserlei (14.500 €/Monat): volle GwG-Pflichten. Drei Tätigkeiten, drei klare Antworten.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| ← | Vorher: Der Stammkunde kauft wieder |
| → | Nächster: Der Notar findet einen Treffer — und jetzt? |
Verwandte Artikel: Wann wird ein Interessent zum GwG-Fall? · Bauträger-Vertrieb · Wenn der Eigentümer eine GmbH ist
Verwaltung, Wohnraum, Gewerbe — alles durcheinander?
GwG-Pilot erkennt automatisch, welche Transaktionen die 10.000-€-Schwelle überschreiten — und startet den Prozess nur dann, wenn er wirklich nötig ist.
Jetzt 14 Tage kostenlos testen →Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Anwendung von Schwellenwerten und die Abgrenzung zwischen Makler- und Verwaltungstätigkeit kann im Einzelfall komplex sein. Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche greifen die Sorgfaltspflichten unabhängig vom Transaktionswert. Für individuelle Fragen konsultieren Sie einen spezialisierten Rechtsberater.
CLUSTER 4 · SONDERFÄLLE
Mietverwaltung und GwG
Wo hört der Makler auf, wo fängt die Hausverwaltung an — und warum die meisten Mietvermittlungen gar kein GwG-Fall sind.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
- Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
- Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
- Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
- Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
- Reine Mietverwaltung: Kein GwG
- WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
- Makler + Verwalter in Personalunion
- Entscheidungshilfe und Checkliste
Praxissituation
Ein Mittwochabend, Küchentisch in Offenbach
Sie sitzen über Ihrer Buchhaltung und zählen Ihre Einnahmequellen: Drei Kauftransaktionen dieses Halbjahr, solide Provisionen. Dazu die Mietverwaltung für zwei Zinshäuser — 28 Wohneinheiten, Eigentümer ist eine Frankfurter Immobilien-GbR. Und seit Januar vermitteln Sie Gewerbeflächen für einen Eigentümer am Kaiserlei — Büroetagen, 14.500 Euro Nettokaltmiete pro Einheit.
Drei Tätigkeiten. Drei verschiedene GwG-Fragen.
Bei den Kauftransaktionen wissen Sie Bescheid — Verkäufer identifizieren, Käufer identifizieren, Sandwich-Verfahren, fertig. Aber was ist mit der Mietverwaltung? Und wenn in einem der Zinshäuser eine Wohnung für 950 Euro frei wird und Sie den Nachmieter suchen — ist das ein GwG-Fall?
Die Antwort überrascht viele Makler — in beide Richtungen.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Warum die meisten Wohnraumvermittlungen kein GwG-Fall sind
- Wo die 10.000-Euro-Schwelle liegt und wie Sie den Transaktionswert bei Miete berechnen
- Warum Gewerbevermietung die eigentliche GwG-Falle bei Mietvermittlung ist
- Was reine Verwaltung von Vermittlung unterscheidet
- Wie Sie die Grenzziehung in der Praxis sauber dokumentieren
Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
Das GwG nennt in § 2 Abs. 1 Nr. 14 die Verpflichteten: Immobilienmakler. Der Gesetzgeber meint damit die Vermittlung und den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf- oder Mietverträgen über Grundstücke und Räume.
Das klingt eindeutig. Ist es aber nicht — denn nicht jede Vermittlung löst automatisch die vollen Sorgfaltspflichten aus. Bei Mietvermittlung gibt es einen Schwellenwert, der in der Praxis entscheidend ist.
Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
§ 10 Abs. 3 Nr. 2 GwG regelt: Die Sorgfaltspflichten (Identifizierung, PEP-Check, Screening) sind bei einer Transaktion außerhalb einer Geschäftsbeziehung erst ab einem Wert von 10.000 Euro zu erfüllen.
Bei Mietverträgen ist der Transaktionswert die monatliche Nettokaltmiete.
Wichtige Ausnahme: Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung greifen die Pflichten unabhängig vom Schwellenwert (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 GwG). Wenn Ihnen etwas merkwürdig vorkommt, identifizieren Sie — auch bei 600 € Monatsmiete.
💡 Zur Klarstellung: Bei Kauftransaktionen liegt der Transaktionswert praktisch immer über 10.000 € — hier greift das GwG ausnahmslos. Die 10.000-€-Schwelle ist primär bei der Mietvermittlung relevant.
Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
🔴 GwG-Sorgfaltspflichten greifen
| • Vermittlung von Kaufverträgen (immer über 10.000 €) |
| • Vermittlung von Gewerbemietverträgen ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Vermittlung von Luxuswohnraum ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Jede Vermittlung bei Verdachtsmomenten (unabhängig vom Wert) |
→ Volle Identifizierungspflicht: Ausweis, PEP, Screening, Dokumentation
🟢 Keine GwG-Sorgfaltspflichten
| • Vermittlung von Wohnraum unter 10.000 €/Monat NKM (die allermeisten Fälle) |
| • Vermittlung von Gewerbeflächen unter 10.000 €/Monat NKM |
| • Reine Mietverwaltung (Betriebskosten, Mietinkasso, Handwerker) |
| • WEG-Verwaltung (Eigentümerversammlungen, Hausgeld) |
| • Mieterhöhungen, Schlüsselverwaltung, Instandhaltung |
→ Keine Identifizierungspflicht nach GwG
Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
Das ist die Überraschung für viele Makler: Die typische Wohnraumvermittlung fällt nicht unter die GwG-Sorgfaltspflichten.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt bei rund 8,50 €/m². Selbst eine große 120-m²-Wohnung in guter Lage kommt auf ca. 1.400 €/Monat. Selbst in München oder Frankfurt erreichen Wohnungen selten 10.000 €/Monat.
Rechenbeispiele:
| 3-Zi-Wohnung Frankfurt, 85 m² | ca. 1.300 € | Kein GwG |
| Altbau Berlin-Mitte, 160 m² | ca. 2.800 € | Kein GwG |
| Penthouse München, 200 m² | ca. 5.000 € | Kein GwG |
| Villa Königstein, 350 m² | ca. 12.000 € | GwG! |
💡 In der Praxis: Nur bei Luxusvillen, repräsentativen Stadtwohnungen oder großen möblierten Einheiten für Expats wird die 10.000-€-Grenze bei Wohnraum überschritten. In 99 % aller Wohnraumvermittlungen sind Sie nicht GwG-pflichtig.
Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
Bei Gewerbeflächen sieht die Welt anders aus. Büroetagen, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen — hier liegen die Monatsmieten schnell über 10.000 €.
Typische Gewerbemieten:
| Kleines Ladenlokal, 80 m² | ca. 2.400 € | Kein GwG |
| Büroetage Frankfurt, 400 m² | ca. 8.000 € | Kein GwG |
| Büroetage Bankenviertel, 600 m² | ca. 14.400 € | GwG! |
| Einzelhandel 1A-Lage, 300 m² | ca. 24.000 € | GwG! |
| Logistikfläche, 2.000 m² | ca. 16.000 € | GwG! |
Wenn Sie Gewerbeflächen ab 10.000 €/Monat NKM vermitteln, gelten dieselben GwG-Pflichten wie beim Kauf:
| 1. | Vermieter identifizieren — Ausweis, bei Gesellschaften HR + wB + Transparenzregister |
| 2. | Mieter identifizieren — bei Mietvertragszusage |
| 3. | PEP- und Sanktionsprüfung beider Seiten |
| 4. | Risikobewertung und Dokumentation — 5 Jahre Aufbewahrung |
Reine Mietverwaltung: Kein GwG
Sie verwalten 28 Wohneinheiten. Sie kassieren Mieten, koordinieren Handwerker, erstellen Betriebskostenabrechnungen. Keine der Wohnungen vermitteln Sie.
Keine GwG-Pflichten.
Die reine Verwaltung bestehender Mietverhältnisse ist keine Maklertätigkeit. Sie führen niemanden zusammen.
Wann kippt Verwaltung in Vermittlung?
🔄 Nachmietersuche Wohnung (NKM 950 €): Sie vermitteln — aber unter 10.000 €. Kein GwG.
🔄 Nachmietersuche EG-Gewerbe (NKM 13.000 €): Über 10.000 €. GwG-Pflichten greifen.
🔄 Verdachtsmoment (NKM 400 €): Eigentümer vermietet „zum Freundschaftspreis“ an unklare Dritte. Bei Verdacht: GwG greift auch unter 10.000 €.
💡 Faustregel: Verwaltung allein = nie GwG. Vermittlung = nur GwG wenn NKM ≥ 10.000 € oder Verdachtsmoment. Kauf = immer GwG.
WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
| Ihre Rolle: | Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Eigentümerversammlungen, Hausgeld |
| GwG-Pflichten: | Keine — Sie vermitteln nichts |
| Aber: | Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will und Sie den Käufer vermitteln → GwG-pflichtig (Kaufvermittlung) |
Makler + Verwalter in Personalunion
Sie verwalten und vermitteln gleichzeitig. Für Ihre GwG-Compliance brauchen Sie eine saubere Unterscheidung pro Transaktion:
Praxisbeispiel: Die Frankfurter GbR
| 28 WE verwalten (Mieten, Handwerker, NK) | Kein GwG |
| WE 14 frei → Nachmieter (NKM 950 €) | Vermittlung, unter 10k → kein GwG |
| EG-Gewerbe frei → Nachmieter (NKM 13.000 €) | GwG! |
| WE 7 — Eigentümer will verkaufen | GwG! (Kauf) |
| Mieterhöhung WE 3 | Kein GwG |
Wenn Sie die GbR für eine GwG-pflichtige Transaktion identifizieren müssen, können Sie auf eine bestehende Stammkunden-Akte aufbauen.
Entscheidungshilfe: Der Schnelltest
Fazit
Die Grenzziehung ist klarer, als viele denken — wenn man die 10.000-€-Schwelle kennt. Reine Verwaltung = kein GwG. Wohnraumvermittlung unter 10.000 €/Monat = kein GwG. Gewerbevermittlung ab 10.000 €/Monat oder Kaufvermittlung = GwG. Und bei Verdachtsmomenten: immer GwG, unabhängig vom Betrag.
Der Offenbacher Makler vom Anfang? Seine Mietverwaltung der 28 Wohnungen: kein GwG. Die Nachmietersuche für eine Wohnung (950 €/Monat): kein GwG — unter der Schwelle. Die Büroetagen am Kaiserlei (14.500 €/Monat): volle GwG-Pflichten. Drei Tätigkeiten, drei klare Antworten.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| ← | Vorher: Der Stammkunde kauft wieder |
| → | Nächster: Der Notar findet einen Treffer — und jetzt? |
Verwandte Artikel: Wann wird ein Interessent zum GwG-Fall? · Bauträger-Vertrieb · Wenn der Eigentümer eine GmbH ist
Verwaltung, Wohnraum, Gewerbe — alles durcheinander?
GwG-Pilot erkennt automatisch, welche Transaktionen die 10.000-€-Schwelle überschreiten — und startet den Prozess nur dann, wenn er wirklich nötig ist.
Jetzt 14 Tage kostenlos testen →Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Anwendung von Schwellenwerten und die Abgrenzung zwischen Makler- und Verwaltungstätigkeit kann im Einzelfall komplex sein. Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche greifen die Sorgfaltspflichten unabhängig vom Transaktionswert. Für individuelle Fragen konsultieren Sie einen spezialisierten Rechtsberater.
CLUSTER 4 · SONDERFÄLLE
Mietverwaltung und GwG
Wo hört der Makler auf, wo fängt die Hausverwaltung an — und warum die meisten Mietvermittlungen gar kein GwG-Fall sind.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
- Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
- Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
- Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
- Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
- Reine Mietverwaltung: Kein GwG
- WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
- Makler + Verwalter in Personalunion
- Entscheidungshilfe und Checkliste
Praxissituation
Ein Mittwochabend, Küchentisch in Offenbach
Sie sitzen über Ihrer Buchhaltung und zählen Ihre Einnahmequellen: Drei Kauftransaktionen dieses Halbjahr, solide Provisionen. Dazu die Mietverwaltung für zwei Zinshäuser — 28 Wohneinheiten, Eigentümer ist eine Frankfurter Immobilien-GbR. Und seit Januar vermitteln Sie Gewerbeflächen für einen Eigentümer am Kaiserlei — Büroetagen, 14.500 Euro Nettokaltmiete pro Einheit.
Drei Tätigkeiten. Drei verschiedene GwG-Fragen.
Bei den Kauftransaktionen wissen Sie Bescheid — Verkäufer identifizieren, Käufer identifizieren, Sandwich-Verfahren, fertig. Aber was ist mit der Mietverwaltung? Und wenn in einem der Zinshäuser eine Wohnung für 950 Euro frei wird und Sie den Nachmieter suchen — ist das ein GwG-Fall?
Die Antwort überrascht viele Makler — in beide Richtungen.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Warum die meisten Wohnraumvermittlungen kein GwG-Fall sind
- Wo die 10.000-Euro-Schwelle liegt und wie Sie den Transaktionswert bei Miete berechnen
- Warum Gewerbevermietung die eigentliche GwG-Falle bei Mietvermittlung ist
- Was reine Verwaltung von Vermittlung unterscheidet
- Wie Sie die Grenzziehung in der Praxis sauber dokumentieren
Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
Das GwG nennt in § 2 Abs. 1 Nr. 14 die Verpflichteten: Immobilienmakler. Der Gesetzgeber meint damit die Vermittlung und den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf- oder Mietverträgen über Grundstücke und Räume.
Das klingt eindeutig. Ist es aber nicht — denn nicht jede Vermittlung löst automatisch die vollen Sorgfaltspflichten aus. Bei Mietvermittlung gibt es einen Schwellenwert, der in der Praxis entscheidend ist.
Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
§ 10 Abs. 3 Nr. 2 GwG regelt: Die Sorgfaltspflichten (Identifizierung, PEP-Check, Screening) sind bei einer Transaktion außerhalb einer Geschäftsbeziehung erst ab einem Wert von 10.000 Euro zu erfüllen.
Bei Mietverträgen ist der Transaktionswert die monatliche Nettokaltmiete.
Wichtige Ausnahme: Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung greifen die Pflichten unabhängig vom Schwellenwert (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 GwG). Wenn Ihnen etwas merkwürdig vorkommt, identifizieren Sie — auch bei 600 € Monatsmiete.
💡 Zur Klarstellung: Bei Kauftransaktionen liegt der Transaktionswert praktisch immer über 10.000 € — hier greift das GwG ausnahmslos. Die 10.000-€-Schwelle ist primär bei der Mietvermittlung relevant.
Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
🔴 GwG-Sorgfaltspflichten greifen
| • Vermittlung von Kaufverträgen (immer über 10.000 €) |
| • Vermittlung von Gewerbemietverträgen ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Vermittlung von Luxuswohnraum ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Jede Vermittlung bei Verdachtsmomenten (unabhängig vom Wert) |
→ Volle Identifizierungspflicht: Ausweis, PEP, Screening, Dokumentation
🟢 Keine GwG-Sorgfaltspflichten
| • Vermittlung von Wohnraum unter 10.000 €/Monat NKM (die allermeisten Fälle) |
| • Vermittlung von Gewerbeflächen unter 10.000 €/Monat NKM |
| • Reine Mietverwaltung (Betriebskosten, Mietinkasso, Handwerker) |
| • WEG-Verwaltung (Eigentümerversammlungen, Hausgeld) |
| • Mieterhöhungen, Schlüsselverwaltung, Instandhaltung |
→ Keine Identifizierungspflicht nach GwG
Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
Das ist die Überraschung für viele Makler: Die typische Wohnraumvermittlung fällt nicht unter die GwG-Sorgfaltspflichten.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt bei rund 8,50 €/m². Selbst eine große 120-m²-Wohnung in guter Lage kommt auf ca. 1.400 €/Monat. Selbst in München oder Frankfurt erreichen Wohnungen selten 10.000 €/Monat.
Rechenbeispiele:
| 3-Zi-Wohnung Frankfurt, 85 m² | ca. 1.300 € | Kein GwG |
| Altbau Berlin-Mitte, 160 m² | ca. 2.800 € | Kein GwG |
| Penthouse München, 200 m² | ca. 5.000 € | Kein GwG |
| Villa Königstein, 350 m² | ca. 12.000 € | GwG! |
💡 In der Praxis: Nur bei Luxusvillen, repräsentativen Stadtwohnungen oder großen möblierten Einheiten für Expats wird die 10.000-€-Grenze bei Wohnraum überschritten. In 99 % aller Wohnraumvermittlungen sind Sie nicht GwG-pflichtig.
Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
Bei Gewerbeflächen sieht die Welt anders aus. Büroetagen, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen — hier liegen die Monatsmieten schnell über 10.000 €.
Typische Gewerbemieten:
| Kleines Ladenlokal, 80 m² | ca. 2.400 € | Kein GwG |
| Büroetage Frankfurt, 400 m² | ca. 8.000 € | Kein GwG |
| Büroetage Bankenviertel, 600 m² | ca. 14.400 € | GwG! |
| Einzelhandel 1A-Lage, 300 m² | ca. 24.000 € | GwG! |
| Logistikfläche, 2.000 m² | ca. 16.000 € | GwG! |
Wenn Sie Gewerbeflächen ab 10.000 €/Monat NKM vermitteln, gelten dieselben GwG-Pflichten wie beim Kauf:
| 1. | Vermieter identifizieren — Ausweis, bei Gesellschaften HR + wB + Transparenzregister |
| 2. | Mieter identifizieren — bei Mietvertragszusage |
| 3. | PEP- und Sanktionsprüfung beider Seiten |
| 4. | Risikobewertung und Dokumentation — 5 Jahre Aufbewahrung |
Reine Mietverwaltung: Kein GwG
Sie verwalten 28 Wohneinheiten. Sie kassieren Mieten, koordinieren Handwerker, erstellen Betriebskostenabrechnungen. Keine der Wohnungen vermitteln Sie.
Keine GwG-Pflichten.
Die reine Verwaltung bestehender Mietverhältnisse ist keine Maklertätigkeit. Sie führen niemanden zusammen.
Wann kippt Verwaltung in Vermittlung?
🔄 Nachmietersuche Wohnung (NKM 950 €): Sie vermitteln — aber unter 10.000 €. Kein GwG.
🔄 Nachmietersuche EG-Gewerbe (NKM 13.000 €): Über 10.000 €. GwG-Pflichten greifen.
🔄 Verdachtsmoment (NKM 400 €): Eigentümer vermietet „zum Freundschaftspreis“ an unklare Dritte. Bei Verdacht: GwG greift auch unter 10.000 €.
💡 Faustregel: Verwaltung allein = nie GwG. Vermittlung = nur GwG wenn NKM ≥ 10.000 € oder Verdachtsmoment. Kauf = immer GwG.
WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
| Ihre Rolle: | Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Eigentümerversammlungen, Hausgeld |
| GwG-Pflichten: | Keine — Sie vermitteln nichts |
| Aber: | Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will und Sie den Käufer vermitteln → GwG-pflichtig (Kaufvermittlung) |
Makler + Verwalter in Personalunion
Sie verwalten und vermitteln gleichzeitig. Für Ihre GwG-Compliance brauchen Sie eine saubere Unterscheidung pro Transaktion:
Praxisbeispiel: Die Frankfurter GbR
| 28 WE verwalten (Mieten, Handwerker, NK) | Kein GwG |
| WE 14 frei → Nachmieter (NKM 950 €) | Vermittlung, unter 10k → kein GwG |
| EG-Gewerbe frei → Nachmieter (NKM 13.000 €) | GwG! |
| WE 7 — Eigentümer will verkaufen | GwG! (Kauf) |
| Mieterhöhung WE 3 | Kein GwG |
Wenn Sie die GbR für eine GwG-pflichtige Transaktion identifizieren müssen, können Sie auf eine bestehende Stammkunden-Akte aufbauen.
Entscheidungshilfe: Der Schnelltest
Fazit
Die Grenzziehung ist klarer, als viele denken — wenn man die 10.000-€-Schwelle kennt. Reine Verwaltung = kein GwG. Wohnraumvermittlung unter 10.000 €/Monat = kein GwG. Gewerbevermittlung ab 10.000 €/Monat oder Kaufvermittlung = GwG. Und bei Verdachtsmomenten: immer GwG, unabhängig vom Betrag.
Der Offenbacher Makler vom Anfang? Seine Mietverwaltung der 28 Wohnungen: kein GwG. Die Nachmietersuche für eine Wohnung (950 €/Monat): kein GwG — unter der Schwelle. Die Büroetagen am Kaiserlei (14.500 €/Monat): volle GwG-Pflichten. Drei Tätigkeiten, drei klare Antworten.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
| ↑ | Pillar: Die GwG-Geschäftsbeziehung beim Immobilienmakler |
| ← | Vorher: Der Stammkunde kauft wieder |
| → | Nächster: Der Notar findet einen Treffer — und jetzt? |
Verwandte Artikel: Wann wird ein Interessent zum GwG-Fall? · Bauträger-Vertrieb · Wenn der Eigentümer eine GmbH ist
Verwaltung, Wohnraum, Gewerbe — alles durcheinander?
GwG-Pilot erkennt automatisch, welche Transaktionen die 10.000-€-Schwelle überschreiten — und startet den Prozess nur dann, wenn er wirklich nötig ist.
Jetzt 14 Tage kostenlos testen →Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Anwendung von Schwellenwerten und die Abgrenzung zwischen Makler- und Verwaltungstätigkeit kann im Einzelfall komplex sein. Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche greifen die Sorgfaltspflichten unabhängig vom Transaktionswert. Für individuelle Fragen konsultieren Sie einen spezialisierten Rechtsberater.
CLUSTER 4 · SONDERFÄLLE
Mietverwaltung und GwG
Wo hört der Makler auf, wo fängt die Hausverwaltung an — und warum die meisten Mietvermittlungen gar kein GwG-Fall sind.
📑 Inhaltsverzeichnis
- Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
- Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
- Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
- Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
- Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
- Reine Mietverwaltung: Kein GwG
- WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
- Makler + Verwalter in Personalunion
- Entscheidungshilfe und Checkliste
Praxissituation
Ein Mittwochabend, Küchentisch in Offenbach
Sie sitzen über Ihrer Buchhaltung und zählen Ihre Einnahmequellen: Drei Kauftransaktionen dieses Halbjahr, solide Provisionen. Dazu die Mietverwaltung für zwei Zinshäuser — 28 Wohneinheiten, Eigentümer ist eine Frankfurter Immobilien-GbR. Und seit Januar vermitteln Sie Gewerbeflächen für einen Eigentümer am Kaiserlei — Büroetagen, 14.500 Euro Nettokaltmiete pro Einheit.
Drei Tätigkeiten. Drei verschiedene GwG-Fragen.
Bei den Kauftransaktionen wissen Sie Bescheid — Verkäufer identifizieren, Käufer identifizieren, Sandwich-Verfahren, fertig. Aber was ist mit der Mietverwaltung? Und wenn in einem der Zinshäuser eine Wohnung für 950 Euro frei wird und Sie den Nachmieter suchen — ist das ein GwG-Fall?
Die Antwort überrascht viele Makler — in beide Richtungen.
Nach diesem Artikel wissen Sie:
- Warum die meisten Wohnraumvermittlungen kein GwG-Fall sind
- Wo die 10.000-Euro-Schwelle liegt und wie Sie den Transaktionswert bei Miete berechnen
- Warum Gewerbevermietung die eigentliche GwG-Falle bei Mietvermittlung ist
- Was reine Verwaltung von Vermittlung unterscheidet
- Wie Sie die Grenzziehung in der Praxis sauber dokumentieren
Die Grauzone: Makler mit Verwaltungsmandat
Das GwG nennt in § 2 Abs. 1 Nr. 14 die Verpflichteten: Immobilienmakler. Der Gesetzgeber meint damit die Vermittlung und den Nachweis von Gelegenheiten zum Abschluss von Kauf- oder Mietverträgen über Grundstücke und Räume.
Das klingt eindeutig. Ist es aber nicht — denn nicht jede Vermittlung löst automatisch die vollen Sorgfaltspflichten aus. Bei Mietvermittlung gibt es einen Schwellenwert, der in der Praxis entscheidend ist.
Die 10.000-Euro-Schwelle: Der Schlüssel bei Mietvermittlung
§ 10 Abs. 3 Nr. 2 GwG regelt: Die Sorgfaltspflichten (Identifizierung, PEP-Check, Screening) sind bei einer Transaktion außerhalb einer Geschäftsbeziehung erst ab einem Wert von 10.000 Euro zu erfüllen.
Bei Mietverträgen ist der Transaktionswert die monatliche Nettokaltmiete.
Wichtige Ausnahme: Bei Verdachtsmomenten auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung greifen die Pflichten unabhängig vom Schwellenwert (§ 10 Abs. 3 Nr. 1 GwG). Wenn Ihnen etwas merkwürdig vorkommt, identifizieren Sie — auch bei 600 € Monatsmiete.
💡 Zur Klarstellung: Bei Kauftransaktionen liegt der Transaktionswert praktisch immer über 10.000 € — hier greift das GwG ausnahmslos. Die 10.000-€-Schwelle ist primär bei der Mietvermittlung relevant.
Die Ampel: Welche Tätigkeit löst was aus?
🔴 GwG-Sorgfaltspflichten greifen
| • Vermittlung von Kaufverträgen (immer über 10.000 €) |
| • Vermittlung von Gewerbemietverträgen ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Vermittlung von Luxuswohnraum ≥ 10.000 €/Monat NKM |
| • Jede Vermittlung bei Verdachtsmomenten (unabhängig vom Wert) |
→ Volle Identifizierungspflicht: Ausweis, PEP, Screening, Dokumentation
🟢 Keine GwG-Sorgfaltspflichten
| • Vermittlung von Wohnraum unter 10.000 €/Monat NKM (die allermeisten Fälle) |
| • Vermittlung von Gewerbeflächen unter 10.000 €/Monat NKM |
| • Reine Mietverwaltung (Betriebskosten, Mietinkasso, Handwerker) |
| • WEG-Verwaltung (Eigentümerversammlungen, Hausgeld) |
| • Mieterhöhungen, Schlüsselverwaltung, Instandhaltung |
→ Keine Identifizierungspflicht nach GwG
Wohnraumvermittlung: In der Regel kein GwG-Fall
Das ist die Überraschung für viele Makler: Die typische Wohnraumvermittlung fällt nicht unter die GwG-Sorgfaltspflichten.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete in Deutschland liegt bei rund 8,50 €/m². Selbst eine große 120-m²-Wohnung in guter Lage kommt auf ca. 1.400 €/Monat. Selbst in München oder Frankfurt erreichen Wohnungen selten 10.000 €/Monat.
Rechenbeispiele:
| 3-Zi-Wohnung Frankfurt, 85 m² | ca. 1.300 € | Kein GwG |
| Altbau Berlin-Mitte, 160 m² | ca. 2.800 € | Kein GwG |
| Penthouse München, 200 m² | ca. 5.000 € | Kein GwG |
| Villa Königstein, 350 m² | ca. 12.000 € | GwG! |
💡 In der Praxis: Nur bei Luxusvillen, repräsentativen Stadtwohnungen oder großen möblierten Einheiten für Expats wird die 10.000-€-Grenze bei Wohnraum überschritten. In 99 % aller Wohnraumvermittlungen sind Sie nicht GwG-pflichtig.
Gewerbevermietung: Hier wird es relevant
Bei Gewerbeflächen sieht die Welt anders aus. Büroetagen, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen — hier liegen die Monatsmieten schnell über 10.000 €.
Typische Gewerbemieten:
| Kleines Ladenlokal, 80 m² | ca. 2.400 € | Kein GwG |
| Büroetage Frankfurt, 400 m² | ca. 8.000 € | Kein GwG |
| Büroetage Bankenviertel, 600 m² | ca. 14.400 € | GwG! |
| Einzelhandel 1A-Lage, 300 m² | ca. 24.000 € | GwG! |
| Logistikfläche, 2.000 m² | ca. 16.000 € | GwG! |
Wenn Sie Gewerbeflächen ab 10.000 €/Monat NKM vermitteln, gelten dieselben GwG-Pflichten wie beim Kauf:
| 1. | Vermieter identifizieren — Ausweis, bei Gesellschaften HR + wB + Transparenzregister |
| 2. | Mieter identifizieren — bei Mietvertragszusage |
| 3. | PEP- und Sanktionsprüfung beider Seiten |
| 4. | Risikobewertung und Dokumentation — 5 Jahre Aufbewahrung |
Reine Mietverwaltung: Kein GwG
Sie verwalten 28 Wohneinheiten. Sie kassieren Mieten, koordinieren Handwerker, erstellen Betriebskostenabrechnungen. Keine der Wohnungen vermitteln Sie.
Keine GwG-Pflichten.
Die reine Verwaltung bestehender Mietverhältnisse ist keine Maklertätigkeit. Sie führen niemanden zusammen.
Wann kippt Verwaltung in Vermittlung?
🔄 Nachmietersuche Wohnung (NKM 950 €): Sie vermitteln — aber unter 10.000 €. Kein GwG.
🔄 Nachmietersuche EG-Gewerbe (NKM 13.000 €): Über 10.000 €. GwG-Pflichten greifen.
🔄 Verdachtsmoment (NKM 400 €): Eigentümer vermietet „zum Freundschaftspreis“ an unklare Dritte. Bei Verdacht: GwG greift auch unter 10.000 €.
💡 Faustregel: Verwaltung allein = nie GwG. Vermittlung = nur GwG wenn NKM ≥ 10.000 € oder Verdachtsmoment. Kauf = immer GwG.
WEG-Verwaltung: Eine andere Welt
| Ihre Rolle: | Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, Eigentümerversammlungen, Hausgeld |
| GwG-Pflichten: | Keine — Sie vermitteln nichts |
| Aber: | Wenn ein Eigentümer seine Wohnung verkaufen will und Sie den Käufer vermitteln → GwG-pflichtig (Kaufvermittlung) |
Makler + Verwalter in Personalunion
Sie verwalten und vermitteln gleichzeitig. Für Ihre GwG-Compliance brauchen Sie eine saubere Unterscheidung pro Transaktion:
Praxisbeispiel: Die Frankfurter GbR
| 28 WE verwalten (Mieten, Handwerker, NK) | Kein GwG |
| WE 14 frei → Nachmieter (NKM 950 €) | Vermittlung, unter 10k → kein GwG |
| EG-Gewerbe frei → Nachmieter (NKM 13.000 €) | GwG! |
| WE 7 — Eigentümer will verkaufen | GwG! (Kauf) |
| Mieterhöhung WE 3 | Kein GwG |
Wenn Sie die GbR für eine GwG-pflichtige Transaktion identifizieren müssen, können Sie auf eine bestehende Stammkunden-Akte aufbauen.
Entscheidungshilfe: Der Schnelltest
Fazit
Die Grenzziehung ist klarer, als viele denken — wenn man die 10.000-€-Schwelle kennt. Reine Verwaltung = kein GwG. Wohnraumvermittlung unter 10.000 €/Monat = kein GwG. Gewerbevermittlung ab 10.000 €/Monat oder Kaufvermittlung = GwG. Und bei Verdachtsmomenten: immer GwG, unabhängig vom Betrag.
Der Offenbacher Makler vom Anfang? Seine Mietverwaltung der 28 Wohnungen: kein GwG. Die Nachmietersuche für eine Wohnung (950 €/Monat): kein GwG — unter der Schwelle. Die Büroetagen am Kaiserlei (14.500 €/Monat): volle GwG-Pflichten. Drei Tätigkeiten, drei klare Antworten.
📚 Weiterlesen in dieser Serie
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